Долевое строительство 2017.

                   Долевое  строительство 2017.

На рынке недвижимости  все продавцы хотят продать жилье подороже, а покупатели, соответственно, приобрести заветные квадратные метры подешевле. В данной ситуации недобросовестные продавцы пользуются доверчивостью покупателей, в результате чего происходят случаи мошенничества. За любым демпингом скрываются проблемы с продажами, связанные с какими-то ошибками или просчетами застройщика.

Но и на рынке новостроек бывают довольно сложные случаи. И самое главное для покупателя - это бдительность. Эксперты называют несколько признаков, которые должны насторожить покупателей, привлеченных низкой ценой на жилье в новостройках.

Первый признак — постоянное снижение цен. Есть застройщики, у которых стоимость квартир регулярно снижается. Но это должно насторожить буквально сразу же. Ведь в обычных новостройках, которые возводят добросовестные строители, стоимость квадратного метра пусть медленно, но верно поднимается. Например, с момента открытия продаж до ввода жилья в эксплуатацию, рост цен, как правило, составляет 20-30 процентов.

Ну, а если цена снижается, то это носит, как правило, временный характер. Любое временное снижение, направленное на повышение активности покупателей, обязательно сменяется подорожанием, и общий вектор цены всегда идет вверх. Если же цены только падают, значит, проект не так хорош, как уверяют в рекламе. В этом случае покупатель должен отдавать себе отчет, что спрос на данную новостройку минимален, а сделки носят единичный характер.

Второй признак — постоянно действующие акции. Никто не спорит, что с помощью акций продавцы повышают интерес покупателей к своему продукту. Но акции и скидки — это эффективный способ привлечения покупателей, но кратковременный. Скидки не могут быть вечными. Иными словами, слишком высокие скидки в районе 20 процентов или череда громких акций свидетельствуют о серьезных проблемах у застройщика. Когда компания так отчаянно пытается привлечь деньги на продолжение строительства, это наводит на грустные размышления.

Третий - отсутствие необходимой документации. Демпинг может быть сигналом и того, что у застройщика нет необходимой разрешительной документации. Необходимо помнить, что “базовый пакет” включает в себя следующие пункты: учредительные документы, лицензию застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию по объекту и правоустанавливающие документы на землю. Застройщик обязан предоставить для ознакомления все необходимые бумаги, и отказ должен сразу насторожить покупателя.

Федеральный Закон №214 родился в декабре 2004-го и имел своей целью положить конец такому явлению наших дней, как обманутые дольщики. С 1 января 2017 года в него внесено достаточно много изменений и дополнений. Нет смысла перечислять их все но основные мы должны знать:

- Во-первых, речь идет о создании единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ, которое пока не вышло.

- Во-вторых, привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.

- В-третьих, вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевку через специальные эскроу-счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры. А до того – милости просим, проектное финансирование.

-  В-четвертых, создается (или, как деликатно прописано в законе, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер определяется тоже очень деликатно: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана.

Законодатель   выдвинул лозунги «Долевое строительство не должно ассоциироваться с обманутыми дольщиками», «Добросовестные застройщики только выиграют», «Удорожания жилья не произойдет» и т. д.    Как это все будет работать на практике я  пока мало себе представляю, но складывается впечатление, что основная идея  долевого строительства для застройщика,  это способ получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского), а для дольщика,  купить дешевле будет похоронена заживо, ибо те же банковские проценты оттянут в итоге его карман. Отсюда вывод: все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика повлекут удорожание себестоимости 1 кв. метра жилой площади, что в конечном итоге скажется и на конечной стоимости квартиры. В купе со снижением платежеспособности населения все это больно ударит по строительной отрасли.  Дома, которые начали реализовывать до 1.01.2017 года и не попали под действия данных изменений будут строится  и дальше, а все новое  будет выгоднее строить на собственные средства  и продавать уже по договорам купли- продажи. Уже сегодня ООО Компания «ФинПромСтрой»  не готова работать на условиях ФЗ-214  по объекту Победы 7.  Общая же картина говорит о следующем: в течении нескольких лет долевое строительство либо исчезнет совсем, либо сильно сократится, новые дома станут строится в значительно меньших объемах, и цены на жилье возрастут, остановка строительных компаний приведет к остановке во всех сопутствующих отраслях. Строительство это один из двигателей экономики и нельзя об этом забывать..

Павел Шумаков.

%comments insert(174)%